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In inglese "hedonic pricing method"

Il metodo dei prezzi edonici

Il consumatore non dispone ancora di informazioni dettagliate su ciò che compra. Tuttavia, man mano che si diffonderanno tecnologie “smart” di rilevazione dell'inquinamento, vi saranno profonde ripercussioni sul mercato immobiliare.
24 febbraio 2016 - Alessandro Marescotti
Fonte: Mosaico di Pace

Verso un'economia ecologica

 

Dal 2011 PeaceLink effettua misurazioni dell'inquinamento dell'aria con un analizzatore portatile di IPA (idrocarburi policiclici aromatici) per verificare la presenza di sostanze cancerogene nell'aria. Questo genere di controllo ci ha consentito di capire che l'inquinamento varia tantissimo. Nella stessa città si può vivere in una casa “sana” o in una casa “malata” a seconda della distanza dalle fonti inquinanti.

Recentemente abbiamo misurato la purezza dell'aria del Parco Nazionale del Pollino, rimanendo estasiati nel vedere “zero inquinamento”. Ma è bastato piazzare l'analizzatore vicino ad alcune case con il comignolo fumante per notare che i caminetti facevano innalzare la concentrazione degli IPA cancerogeni.

Quindi occorrerebbe un controllo puntuale e localizzato.

Facciamo un esempio: un appartamento al primo piano che si affaccia su una strada trafficata ha un'esposizione di gran lunga maggiore allo smog rispetto ad un appartamento che è all'ultimo piano. Ma di quanto diminuisce l'inquinamento salendo via via più su?

Questa introduzione serve a introdurre l'argomento di questo articolo: l'incidenza dell'ecologia sull'economia. I comuni più attenti all'ecologia non solo tutelano la salute dei cittadini ma difendono lo stesso valore delle case e dei suoli, ad esempio.

Il consumatore non dispone ancora di informazioni dettagliate su ciò che compra. Tuttavia, man mano che si diffonderanno tecnologie “smart” di rilevazione dell'inquinamento, vi saranno profonde ripercussioni sul mercato immobiliare. Già la certificazione energetica ha determinato una variazione della valutazione delle case. Ma anche la variabile del rumore può incidere fino al 20 per cento. E così anche la presenza o meno di verde e di alberi. Siamo in presenza di un interessante fenomeno che da tempo viene studiato dall'economia ambientale.

Molto importante è lo studio delle esternalità negative e positive dell'economia.

La materia è ramificata e complessa. Ma è veramente interessante notare come l'influenza di una buona qualità ambientale sul valore delle cose viene sempre più studiata nel dettaglio, confermando un nesso fra economia ed ecologia. Prendiamo il metodo dei prezzi edonici (in inglese hedonic pricing method). Serve a stimare il valore di mercato di diverse cose collegandolo ad elementi qualitativi: ad esempio la bellezza e la salubrità dei luoghi. Con tecniche di regressione multivariata si studia il contributo che una determinata variabile qualitativa fornisce al prezzo osservato. Un'applicazione tipica del metodo è il calcolo del prezzo edonico dell'assenza di inquinamento atmosferico: si esamina il prezzo delle abitazioni calcolando la relazione esistente tra tale prezzo e la presenza di inquinamento nell'aria, una volta che si sia tenuto conto di tutti gli altri fattori che possono incidere sul valore finale.

Non è piacevole soffermarsi su tali “calcoli di mercato” quando l'ambiente e la salute dovrebbero essere tutelati a prescindere da tutto. Ma è sicuramente piacevole constatare come ormai anche l'economia incorpori e quantifichi i benefici di quelle che sono state le lotte ambientaliste, spesso considerate “dannose” per l'economia. Scopriamo invece di aver dedicato tempo e passione a cose che lo stesso mercato economico comincia a quantificare e valutare.

Recentemente uno studio dell'università di Washington ha stimato l'incremento apportato dalla "natura urbana" sui prezzi delle proprietà immobiliari. Scrive Manlio Cafiero: “Le proprietà con alberi sono generalmente preferite rispetto a immobili comparabili senza alberi, con la tendenza di un aumento dei prezzi di circa il 7% rispetto al valore ipotetico iniziale. Gli alberi lungo le strade sembrano aggiungere valore alle proprietà adiacenti, fino a 100 metri di distanza”. Se in questi casi le informazioni sono evidenti e visibili (gli alberi) in altre situazioni mancano le informazioni se non si hanno le strumentazioni portatili di misurazione dell'inquinamento o modelli diffusionali affidabili.

Prendiamo questa domanda: “Mi conviene comprare una casa al secondo piano su una strada di traffico?” Oppure: “Quanto inquinamento produce il caminetto?” Se non si effettuano misurazioni non so sapremo mai.

Lo stesso discorso si dovrebbe ampliare alla valutazione del latte che beviamo o del pane che compriamo. O della pizza abbrustolita o della provola affumicata. Senza informazioni rimane solo la fallace prova del palato. Che non è molto diversa dalla “prova del naso” che ci fa giudicare l'aria che respiriamo in quel punto.

Il futuro sarà pertanto sempre più caratterizzato da un contrasto fra contesti ricchi di informazione e contesti poveri di informazione. Nei primi si affermerà una nuova economia che valuterà in maniera sempre più esigente la qualità. Nei secondi invece il mercato sarà distorto dalla gara al prezzo più basso.

E questa evoluzione sarà più rapida se diffonderemo nella scuola una nuova cultura scientifica, meno astratta e più attenta all'aria che respiriamo e ai cibi che arrivano sulla nostra tavola.

 

Alessandro Marescotti

 


 

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